Het verhuren van een woning of een deel daarvan via platforms zoals Airbnb kan een lucratieve bijverdienste lijken, maar brengt ook complexe juridische en praktische vraagstukken met zich mee. Zowel huurders als verhuurders moeten zich bewust zijn van hun rechten en plichten, aangezien overtredingen ingrijpende gevolgen kunnen hebben, variërend van boetes tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Wettelijke bepalingen en huurovereenkomsten
In Nederland zijn huurders gebonden aan de bepalingen in hun huurovereenkomst en het huurrecht. Verhuurders, zoals woningcorporaties, stellen vaak specifieke regels op in huurovereenkomsten die Airbnb-verhuur simpelweg onverenigbaar maken. Een veelvoorkomende clausule is het verbod op onderhuur, wat inhoudt dat het zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder niet is toegestaan het gehuurde aan een derde in gebruik te geven.
Daarnaast is in veel huurovereenkomsten bepaald dat de bestemming van de woning uitsluitend 'wonen' of 'woonruimte' mag zijn. Het ter beschikking stellen van de woning aan toeristen voor commerciële recreatiedoeleinden kan hiertegen in strijd zijn.
Artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek verbiedt onderhuur, maar hierin wordt onderscheid gemaakt tussen het gedeeltelijk in gebruik geven aan een ander en het volledige verhuren van de woning. De interpretatie hiervan kan echter complex zijn, vooral bij incidenteel laten logeren van gasten.
Indien een huurder het gehuurde zonder toestemming onderverhuurt, rust de bewijslast dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft behouden, op de huurder zelf.
Gevolgen van illegale onderverhuur
De mogelijke gevolgen van het overtreden van de regels rondom Airbnb-verhuur kunnen ingrijpend zijn. Een verhuurder kan de huurovereenkomst ontbinden, wat kan leiden tot ontruiming van de woning. Daarnaast kan een (hoge) contractuele boete worden opgelegd.
Een bekend geval betreft een huurder die zijn woning gedurende 13 nachten in de eerste 21 dagen van januari zonder toestemming voor Airbnb-verhuur gebruikte. De Airbnb-gasten gebruikten faciliteiten zoals een slaapkamer, woonkamer, keuken en badkamer. Het hof oordeelde dat de huurder de woning niet uitsluitend bestemde voor eigen bewoning en de woning zonder toestemming onderverhuurde. Hoewel het tekortkomen drie weken duurde, en de huurder mogelijk nog maandenlang zou zijn doorgegaan indien er niet was ingegrepen, woog dit voor het hof niet voldoende zwaar om de ontbinding te rechtvaardigen, mede omdat de huurder niet voldoende belang bij behoud van de woning had aangetoond.
Een ander voorbeeld betreft een studente die haar huurkamer kwijtraakte na illegale Airbnb-verhuur. De studentenhuisvester kreeg toestemming om de huurovereenkomst te ontbinden en eiste een contractuele boete van tienduizend euro, die de rechter echter onevenredig hoog achtte en afwees.
Verschillen tussen huurders en appartementseigenaren
Er bestaat een belangrijk verschil tussen huurders en appartementseigenaren wat betreft de regels rondom verhuur via Airbnb. Huurders zijn gebonden aan hun huurovereenkomst en het huurrecht, terwijl appartementseigenaren gebonden zijn aan de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en het appartementsrecht.
Appartementseigenaren en VvE-regels
Voor appartementseigenaren is de Vereniging van Eigenaren (VvE) van cruciaal belang. De bestemming van een appartement, meestal vastgelegd als 'wonen' of 'woonruimte' in de splitsingsakte, kan kortstondige verhuur tegen betaling uitsluiten, omdat dit als bedrijfsmatige exploitatie kan worden beschouwd. Zonder expliciete toestemming van de VvE-vergadering is deze verhuurvorm vaak verboden.
In een zaak waarbij een appartementseigenaar één kamer via Airbnb verhuurde, ook wanneer hij zelf thuis was, oordeelde de rechter dat een deels conform gebruik het deels non-conform gebruik niet opheft. Het in strijd handelen met het modelreglement, zelfs beperkt tot één kamer, was niet toegestaan.
Gemeentelijke regelgeving en het 30-nachtenmaximum
Naast de regels van verhuurders en VvE's, hanteren gemeenten ook specifieke regelgeving voor toeristische verhuur. Veel Nederlandse gemeenten hanteren een limiet van maximaal 30 nachten per jaar voor het verhuren van een woning aan toeristen via platforms zoals Airbnb. Eigenaren moeten zich registreren bij hun gemeente en toeristenbelasting afdragen.
Deze regelgeving is bedoeld om de druk op de woningmarkt te beperken en overlast tegen te gaan. Gemeenten kunnen het aantal gasten per woning beperken en controleren actief op naleving. Overtredingen kunnen leiden tot aanzienlijke boetes, die in sommige gevallen kunnen oplopen tot €20.500.
Amsterdam hanteert bijzonder strenge regels, waarbij elke verhuur online gemeld moet worden vóór aankomst van de gasten en de woning moet voldoen aan brandveiligheidsvoorschriften. Rotterdam staat bijvoorbeeld 60 nachten per jaar toe.
Het is belangrijk op te merken dat short-stay verhuur aan bijvoorbeeld expats of studenten onder andere huurregels kan vallen dan toeristische verhuur.
Juridische uitspraken en casuïstiek
De rechtspraak rondom Airbnb-verhuur is divers en sterk afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden van elke zaak. Rechters kijken naar de omvang van de wanprestatie, de duur en frequentie van de onderhuur, en de impact op de leefbaarheid van de omgeving.
- In een zaak waarbij een huurder een sociale huurwoning via Airbnb verhuurde, wees de rechtbank de vorderingen van de verhuurder tot ontbinding en ontruiming af. De rechtbank achtte van belang dat de huurder reeds 21 jaar woonachtig was, slechts delen van de woning verhuurde, de woning als hoofdverblijf behield, er geen sprake was van overlast, en de woning niet aan de sociale woningmarkt werd onttrokken. De rechtbank gaf ook aan dat Airbnb een relatief nieuw fenomeen is dat afwijkt van het klassieke beeld van onderverhuur.
- In een andere uitspraak oordeelde de rechter dat een huurder die zijn appartement 150 dagen per jaar via Airbnb verhuurde, de winst moest afdragen aan de verhuurder. De rechter beschouwde dit niet als onderhuur, omdat de huurder zelf gebruik bleef maken van het huis.
- Een VvE startte een procedure tegen een eigenaar die zijn appartement commercieel verhuurde en kreeg gelijk. De eigenaar kreeg een dwangsom opgelegd en moest stoppen met de verhuur.
Deze uitspraken onderstrepen dat het niet altijd eenduidig is of Airbnb-verhuur tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt. De rechter zal de zwaarte van de wanprestatie en de omstandigheden van het geval afwegen.
Praktische overwegingen voor verhuurders en huurders
Voor zowel verhuurders als huurders is het cruciaal om de geldende regels goed te kennen:
- Verhuurders dienen in hun huurovereenkomsten duidelijke bepalingen op te nemen over onderhuur en het bestemmingsgebruik van de woning.
- Huurders moeten altijd schriftelijke toestemming vragen aan hun verhuurder voordat zij overwegen via Airbnb te verhuren.
- Appartementseigenaren dienen de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van de VvE te raadplegen en indien nodig toestemming te verkrijgen.
- Alle partijen moeten zich houden aan de gemeentelijke regelgeving, inclusief het maximale aantal nachten per jaar en de verplichting tot registratie en belastingafdracht.
Het niet naleven van deze regels kan leiden tot juridische geschillen, financiële consequenties en in het ergste geval tot het verlies van de woning.
AIRBNB | Hoe worden inkomsten via Airbnb belast?
tags: #airbnb #en #profiteren #van #wanprestatie #verhuurder