Het beleid van Amsterdam rondom kortetermijnverhuur, zoals via Airbnb, dreigt onbedoeld Amsterdammers en gezinnen te benadelen en overtoerisme te verergeren, in plaats van het probleem op te lossen. Vooral in het centrum, waar de toeristenstromen al geconcentreerd zijn, lossen de plannen om kortetermijnverhuur verder aan banden te leggen de problemen rondom leefbaarheid niet op en leiden ze ook niet tot meer woningen voor langetermijnverhuur.
Overtoerisme en de woningcrisis worden grotendeels veroorzaakt door bredere, structurele factoren. Hieronder vallen bevolkingsgroei, een tekort aan beschikbare woningen en een toenemend aantal bezoekers en hotelovernachtingen. Kortetermijnverhuur speelt hierin een verwaarloosbare rol.
De impact van huidige regelgeving
De strenge regels die sinds 2019 van kracht zijn voor kortetermijnverhuur, zoals een limiet van 30 nachten per jaar en een maximum van vier gasten per woning, hebben onevenredige negatieve gevolgen. Amsterdammers die incidenteel hun eigen woning verhuren, zien hun koopkracht hierdoor afnemen. Grotere gezinnen worden bovendien aanzienlijk beperkt in hun mogelijkheden om Amsterdam te bezoeken, waardoor zij gedwongen worden duurdere alternatieven te zoeken.
Er is geen bewijs dat de in 2019 ingevoerde regels hebben geleid tot meer beschikbare woningen of een vermindering van het toerisme. Ondertussen blijven het aantal bezoekers en hotels onverminderd toenemen. Het verder beperken van het aantal nachten dat Amsterdammers hun woning kunnen verhuren, hetzij door een lagere nachtenlimiet of een algeheel verbod, zal naar verwachting geen significante impact hebben op de drukte, overlast, leefbaarheid of de woningmarkt.
Alternatieve benaderingen voor toerismebeheer
Beperkingen op toeristische accommodaties zouden gericht moeten zijn op het effectief en efficiënt aanpakken van de onderliggende oorzaken van overtoerisme. Dit betekent dat de regulering zich zou moeten concentreren op toeristische accommodaties met een hoge bezettingsgraad, in plaats van op incidenteel verhuurde woningen die een verwaarloosbaar deel uitmaken van het totale aantal overnachtingen.
Dit kan bereikt worden door het aantal hotelkamers en andere accommodaties die uitsluitend voor toeristische verhuur bestemd zijn, zoals 'serviced apartments', per wijk te beperken. Daarnaast zou de 'nieuw-voor-oud' regeling geschrapt moeten worden, zodat sluitende hotels kunnen worden omgezet in woningen.
Om de groeiende stroom bezoekers aan te pakken, inclusief de aanhoudende toename van dagjesmensen en het groeiende aantal hotels, is een andere aanpak noodzakelijk. Dit om ervoor te zorgen dat mensen die afhankelijk zijn van inkomsten uit kortetermijnverhuur in de stad kunnen blijven en Amsterdam een bestemming blijft voor alle soorten reizigers, met betaalbare accommodatie-opties die gezinnen van alle groottes de mogelijkheid bieden om te profiteren van kortetermijnverhuur.
Aanbevelingen voor een gebalanceerd toerismebeleid
Airbnb pleit voor een meer op maat gemaakte benadering van toerismeregels, gericht op de spreiding van bezoekers en het stimuleren van kortetermijnverhuur in plaats van het beperken ervan. Dit zal helpen om de bezoekersstromen en de verwachte toename in aantallen, bijvoorbeeld tijdens grote evenementen zoals Sail Amsterdam 2025 en Global Pride 2026, in goede banen te leiden zonder de noodzaak van nieuwe accommodaties. Deze aanpak levert bredere economische voordelen op voor alle lokale gemeenschappen en zorgt ervoor dat alle Amsterdammers meeprofiteren van toerisme.
In dit kader dringt Airbnb er bij de stad op aan om de 30-nachtenlimiet voor kortetermijnverhuur te verhogen. Daarnaast worden tijdelijke oplossingen voor het delen van woningen voorgesteld voor mensen met essentiële beroepen en studenten, waarbij kortetermijnverhuur door Amsterdammers prioriteit krijgt boven hotelprojecten. Dit is met name van belang nu Amsterdam zich voorbereidt op grote evenementen zoals SAIL 2025 en Global Pride 2026.
Airbnb roept de gemeente Amsterdam op om kinderen vrij te stellen van de maximale capaciteit van vier personen in de primaire woningen van lokale bewoners, zodat gezinnen van alle groottes volledig kunnen genieten van deze grote evenementen en de stad.
Feiten en cijfers over kortetermijnverhuur en toerisme
Toerisme is een hoeksteen van de Amsterdamse economie en draagt bij aan culturele uitwisseling en internationale aantrekkingskracht. In 2024 leverde deze sector per inwoner ongeveer € 11.000 op en zorgde het voor werkgelegenheid in onder andere horeca, vervoer en de culturele sector.
Tegelijkertijd kampt Amsterdam, net als andere Europese steden, met uitdagingen rondom overtoerisme, met name in delen van het historische centrum. Kleinschalige en incidentele kortetermijnverhuur door Amsterdammers heeft echter nauwelijks invloed op het toeristische landschap. Meer dan 90% van de toeristische accommodaties in Amsterdam wordt beheerd door voornamelijk grote hotelketens. Toeristische hotspots en hotels concentreren zich vooral in het stadscentrum.
Er zijn zes keer meer hotelbedden (12.000) beschikbaar dan bedden via kortetermijnverhuur op Airbnb (2.000) in het centrum van Amsterdam. Hotels zijn het hele jaar door geopend, terwijl kortetermijnverhuur slechts 30 nachten per jaar is toegestaan. In 2024 waren hotels verantwoordelijk voor 50 keer meer overnachtingen in het stadscentrum. In 2023 waren er 25,4 miljoen dagjesmensen, vergeleken met minder dan 400.000 inkomende gasten via Airbnb.
De limiet van 30 nachten per jaar heeft de groei van toerisme niet beperkt. Het aantal gastnachten in de bredere accommodatiesector groeide met 12% van 2019 tot 2023, terwijl het aantal nachten dat gasten via kortetermijnverhuur verblijven in dezelfde periode met 52% afnam. In 2023 werden slechts 34 officiële sancties in de hele stad opgelegd naar aanleiding van klachten over vakantieverhuur.
De woningcrisis en kortetermijnverhuur
Naast de overschatte impact van kortetermijnverhuur op overtoerisme, is kortetermijnverhuur in het verleden ook onterecht in verband gebracht met de woningcrisis. De woningcrisis in de stad wordt voornamelijk veroorzaakt door factoren zoals bevolkingsgroei, beperkte woningbouw, leegstand en demografische veranderingen. Geen van deze factoren wordt significant beïnvloed door kortetermijnverhuur.
Woningen die 180 dagen of meer per jaar kunnen worden verhuurd - zogenaamde 'dedicated rentals' (geen kortetermijnverhuur), zoals serviced apartments - maken slechts een klein deel uit van de woningvoorraad in Amsterdam: minder dan 0,5%. Tussen 2022 en 2024 bleef het aantal nieuw gebouwde woningen in Amsterdam steken op ongeveer 18.000, wat neerkomt op een gemiddelde van zo'n 6.000 woningen per jaar, ver onder het doel van 7.500 per jaar.
Historische regelgeving en de gevolgen
Op 1 januari 2019 moesten hosts die hun woning voor kortetermijnverhuur aanboden, accepteren dat het maximale aantal nachten per jaar werd gehalveerd van 60 naar 30, met een limiet van vier gasten per verblijf. Deze strikte beperkingen hebben in de periode 2019-2023 geleid tot een afname van 52% in het aantal korte verblijven. Tegelijkertijd hebben hotels in dezelfde periode een toename van 12% in het aantal toeristische overnachtingen gerealiseerd.
Inperkingen van kortetermijnverhuur hebben toerisme niet verminderd, maar juist meer verschoven naar hotels, die zo hebben geprofiteerd van de aanhoudende groei van bezoekers in Amsterdam ten koste van lokale gezinnen. In Amsterdam schat Oxford Economics een verlies van € 269 miljoen aan totale inkomsten voor hosts sinds de invoering van de huidige regelgeving voor kortetermijnverhuur.
In tegenstelling tot kortetermijnverhuur, hebben hotels jarenlang minder strenge regelgeving gekend, waardoor ze konden blijven groeien. Tussen 2015 en 2020 kwamen er in Amsterdam 7.700 hotelkamers bij, een stijging van 25%. In 2024 werd het hotelbeleid aangescherpt en werd de bouw van nieuwe hotels in de hele stad stopgezet. De 26 projecten waarvoor de vergunningen al waren verleend, kunnen echter nog steeds doorgaan. Ook mogen nieuwe hotels nog steeds in de plaats komen van oude hotels.
Terwijl de voortdurende uitbreiding van de lokale hotelcapaciteit overtoerisme verder heeft aangewakkerd, roept het ook de vraag op of de ruimte die voor deze projecten is toegewezen, beter benut had kunnen worden om de noodzakelijke woningen te creëren en zo dichter bij het doel van Amsterdam te komen om elk jaar 7.500 nieuwe woningen te realiseren. De gemeente Amsterdam zou zich moeten richten op het herbestemmen van deze gebouwen om ze om te zetten in woningen en aanvullende manieren moeten verkennen om de conversie van hotels, maar ook leegstaande kantoren, naar woningen te stimuleren. Het ombouwen van bestaande gebouwen is vaak kostenefficiënter en duurzamer dan nieuwbouw, maar beperkende bestemmingsplannen en rigide regelgeving creëren onnodige barrières.
Juridische kaders en evenredigheid
Airbnb ondersteunt het voornemen van de gemeente Amsterdam om over te schakelen naar een meer wijkgerichte aanpak met de mogelijkheid om regels bij te stellen op basis van demografische en lokale ontwikkelingen, in plaats van ongefundeerde stadsbrede beperkingen. In het licht van de EU-dienstenrichtlijn en uitspraken van de Raad van State (RvS) (2023) en het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ-EU) moeten de regels voor kortetermijnverhuur evenredig, op feiten gebaseerd en niet-discriminerend zijn.
De RvS heeft brede verboden op kortetermijnverhuur eerder vernietigd wegens een gebrek aan onderbouwing. Daarnaast heeft het HvJ-EU bevestigd dat de verhuur van primaire woningen geen invloed heeft op het aanbod van betaalbare langetermijnhuurwoningen. In lijn met de geldende rechtsbeginselen en jurisprudentie, zou de gemeente Amsterdam eerst objectief moeten beoordelen of de bestaande regels effectief zijn geweest, voordat nieuwe regels worden voorgesteld.
Samenwerking en toekomstperspectief
Een meer op maat gemaakte benadering van toerismeregels, gericht op de spreiding van bezoekers en het stimuleren in plaats van beperken van kortetermijnverhuur, zal helpen de bezoekersstromen en de verwachte toename in aantallen - zoals tijdens grote evenementen - in goede banen te leiden zonder de noodzaak om nieuwe accommodaties te realiseren. Deze aanpak levert bredere economische voordelen op voor alle lokale gemeenschappen en zorgt ervoor dat alle Amsterdammers meeprofiteren van toerisme.
Airbnb dringt er bij de stad op aan om de 30-nachtenlimiet voor kortetermijnverhuur te verhogen, tijdelijke oplossingen voor het delen van woningen te creëren voor mensen met essentiële beroepen en studenten, en kortetermijnverhuur door Amsterdammers te prioriteren boven hotelprojecten.
Kortetermijnverhuur vertegenwoordigt slechts 2% van de overnachtingen en slechts 20% van de accommodaties in het stadscentrum. Ter ondersteuning van tijdelijke huisvestingsbehoeften, is het belangrijk om tijdelijke opties voor kortetermijnverhuur mogelijk te maken via hospitaregelingen.
De gemeente Amsterdam zou de kans moeten grijpen om sluitende hotels om te zetten in woningen, in plaats van een 'nieuw-voor-oud' vervanging toe te staan. Sinds 2015 heeft Airbnb al meer dan € 66,8 miljoen aan toeristenbelasting geïnd en overgemaakt aan de gemeente Amsterdam namens hosts en gasten. Airbnb moedigt de gemeente Amsterdam aan om kansen tot samenwerking met Airbnb en andere platforms te benutten, die ervaring hebben met het spreiden van bezoekers, zowel geografisch als tijdens en buiten de piekmomenten.
Airbnb heeft een PR-offensief gestart om de plannen van de gemeente Amsterdam te beïnvloeden, met kritiek op de maatregelen die Amsterdam wil nemen om de verhuur via het platform verder aan te pakken. Het wil zijn rol in het overtoerisme relativeren nu de gemeente Amsterdam opnieuw wil ingrijpen om de overlast van het groeiende toerisme tegen te gaan. Sinds 2014 worstelt de gemeente met de onstuimige groei van het toerisme en de rol daarin van Airbnb. In een beleidsnota schrijft het dat overtoerisme en leefbaarheidsproblemen in het stadscentrum juist worden veroorzaakt door hotelaccommodaties. Van alle overnachtingen in de stad is 90% in hotels en bijna de helft daarvan bevindt zich in het centrum. Ook zou 80% van de volledige woningen die incidenteel via Airbnb verhuurd worden buiten het centrum van Amsterdam liggen.
Amsterdam, 18 maart - Nu de gemeente Amsterdam nieuwe extra maatregelen heeft voorgesteld om kortetermijnverhuur nog verder te beperken, doet Airbnb een beroep op de gemeente Amsterdam om hun beleid te herzien en tot een eerlijke en evenwichtige aanpak van kortetermijnverhuur te komen. Woningen die incidenteel voor korte termijn in het centrum worden geboekt op Airbnb, vertegenwoordigen slechts ongeveer 2% van de totale overnachtingen, een verwaarloosbaar aandeel vergeleken met overnachtingen in hotels en andere accommodaties met een hoge bezettingsgraad.
Uit onderzoek blijkt dat dagjesmensen en hotelaccommodaties de belangrijkste oorzaak zijn voor het overtoerisme en de leefbaarheidsproblemen in het stadscentrum, waar zich meer dan de helft van de hotels bevindt. Ter vergelijking: slechts 20% van de accommodaties op Airbnb bevindt zich in het centrum van de stad. Deze feiten zouden leidend moeten zijn voor de gemeente Amsterdam bij het herzien van toerismebeleid, te beginnen met het voorstel van een escalatieladder voor vakantieverhuur waarbij de focus moet liggen op de echte oorzaak van overtoerisme in het stadscentrum: hotelaccommodaties.
Met een eerlijkere en meer evenwichtige aanpak van kortetermijnverhuur op stadsdeelniveau, kan de toeristenstroom en woningnood effectiever worden beheerd en de lokale gemeenschap worden gesteund. Zo plukt elke Amsterdammer de vruchten van het toerisme.
Belangrijke aanbevelingen van Airbnb
- Erkenning van de feiten: Kortetermijnverhuur draagt veel minder bij aan het toeristische verkeer in de binnenstad dan hotelaccommodaties, terwijl het wel essentiële inkomsten oplevert voor Amsterdamse hosts.
- Gerichte, op bewijs gebaseerde regels die flexibel zijn: Voer lokale maatregelen in waar nodig.
- Gericht inspelen op huisvestingsbehoeften: Faciliteer mogelijkheden voor tijdelijke kortetermijnverhuur voor mensen met een essentieel beroep en voor studenten.
- Stop alle nieuwe hotelprojecten en zet hotelaccommodaties om in langdurige huisvesting: Amsterdam kan gesloten of kwalitatief slechte hotelaccommodaties omzetten in broodnodige huisvesting in plaats van een opeenvolgende hotelvervanging toe te staan.
- Laat de inkomsten uit toeristenbelasting terugvloeien naar wijken buiten het centrum voor gemeenschapsprojecten of nieuw woningaanbod: Sinds 2015 heeft Airbnb alleen al namens hosts en gasten in Amsterdam meer dan € 66,8 miljoen aan toeristenbelasting geïnd en afgedragen. Er wordt voorgesteld om de inkomsten uit toeristenbelasting lokaal te herinvesteren via een directe en transparante toewijzing aan een speciaal gemeenschapsfonds om de leefbaarheid te verbeteren.
Clement Eulry, Country Manager van Airbnb Nederland, stelt: "Als Amsterdam het serieus meent met het aanpakken van overtoerisme en het verbeteren van de leefbaarheid, moet het stoppen met ‘symboolpolitiek’ en afzien van het zich eenzijdig richten op kortetermijnverhuur. Amsterdammers verdienen beter en verwachten meer van hun beleidsmakers, te beginnen met het aanpakken van de échte oorzaken: met name hotels, cruises en vliegverkeer, en het stoppen van investeringen in citymarketing. Airbnb vliegt geen toeristen naar de stad en haalt ook geen cruisepassagiers binnen. Wij pleiten voor een andere aanpak. Een die recht doet aan de feiten, juridisch houdbaar is, en bijdraagt aan een evenwichtig toerismebeleid waarin álle sectoren hun verantwoordelijkheid nemen. Amsterdam verdient een beleid dat toerisme beheersbaar maakt zonder ongelijkheid te creëren of bewoners te benadelen. Symboliek mag nooit zwaarder wegen dan effectiviteit."
Airbnb kondigt een nieuwe zomercampagne aan voor beter en waardevol toerisme en gaat via een donatie direct investeren in Amsterdammers en de stad. Met deze investering wil Airbnb ervoor zorgen dat als de stad weer opleeft na de pandemie, Amsterdammers direct profiteren van het aantrekkende toerisme. Daarom doneert Airbnb in juli 5 euro voor elk verblijf dat plaatsvindt in heel Amsterdam. De zomercampagne informeert hosts, gasten en Amsterdammers over de maatregelen die Airbnb neemt om overlast tegen te gaan en de gemeente te helpen met het handhaven van de regels.
De campagne benadrukt dat er voor advertenties zonder registratienummer geen plek is op het platform, wat volgt uit de nieuwe verplichting voor hosts om hun woning uiterlijk 1 oktober 2021 te registreren bij de gemeente. Na die datum zal Airbnb advertenties zonder registratienummer, die niet vrijgesteld zijn van de registratieverplichting, deactiveren. Daarmee is Airbnb het eerste platform dat zich vrijwillig committeert aan de registratieplicht voor vakantieverhuur.
In Amsterdam zet Airbnb verdere stappen voor een betere balans van toerisme in de stad. Meer dan 70% van de Airbnb advertenties bevindt zich buiten het stadscentrum en Airbnb gasten dragen meer dan € 85 miljoen bij aan de economie. Daarom besteedt Airbnb ook aandacht aan het verder spreiden van de voordelen van toerisme over de stad en het aantrekken van waardevol toerisme.
Pieter Guldemond, Hoofd Beleid Noord-Europa bij Airbnb, merkt op: "De pandemie is verwoestend geweest voor de economie en heeft Amsterdammers hard geraakt. Beperkingen op reizen worden geleidelijk opgeheven, en hoewel Airbnb voor de pandemie slechts 4,5-7% van het totaal aantal overnachtingen in Amsterdam vertegenwoordigde, willen we ervoor zorgen dat deze overnachtingen een positieve bijdrage blijven leveren aan de stad en aan haar inwoners." Uit cijfers van Airbnb blijkt dat reizen fundamenteel veranderd is als gevolg van de pandemie. Geïnspireerd door de grote verschuivingen kondigde Airbnb de grootste top-to-bottom upgrade van de Airbnb-dienst aan. In de zomer van 2019 waren alle topbestemmingen op Airbnb nog grote steden.