Het verhuren van een woning via platforms zoals Airbnb kan lucratief zijn, maar brengt ook verplichtingen en risico's met zich mee. Gemeenten kunnen bestuurlijke boetes opleggen aan huiseigenaren die hun woning voor vakantiedoeleinden verhuren, met name wanneer dit in strijd is met de Huisvestingswet of lokale verordeningen. Deze wetgeving is gericht op het behoud van de woonruimtevoorraad en het waarborgen van de leefbaarheid in steden.
Rechten en plichten bij inspecties
Gemeentelijke toezichthouders hebben het recht om woningen te inspecteren op overtredingen. U heeft het recht om hen de toegang tot uw woning te weigeren. Indien u hen de toegang weigert, kunnen zij de woning niet inspecteren en geen overtredingen vaststellen. De rechtspraak heeft echter bepaald dat als gasten in een Airbnb-woning de toezichthouders binnenlaten, dit als toestemming geldt. In zo'n geval zullen de toezichthouders de gasten informeren over hun komst en het doel van de inspectie.
Het is raadzaam om gasten vooraf te informeren over de rechten van toezichthouders. Tijdens een inspectie moeten toezichthouders iedereen wijzen op het recht om te zwijgen (de cautie). Het is verstandig om niet te veel informatie te verstrekken zonder juridisch advies in te winnen. Toezichthouders kunnen op vriendelijke wijze naar informatie vragen die onschuldig lijkt, maar die later kan leiden tot een bestuurlijke boete.
Opbouw van een dossier en bezwaarprocedures
De gemeente baseert haar boetebesluit op de door handhavers overgelegde stukken, waaronder vaak foto's. Het is cruciaal om alle relevante bewijzen te verzamelen om een bezwaar- of beroepschrift succesvol te maken. Een kritisch onderzoek van de feitelijke constateringen van de gemeente is essentieel. Als de feiten niet kloppen, is de kans op succes in een procedure bij de rechter groter.
Wanneer u een voornemen tot het opleggen van een bestuurlijke boete ontvangt, is het raadzaam om u te laten informeren door een specialist. Hoewel sommige zaken, zoals boetes voor het niet naleven van de meldplicht, relatief duidelijk zijn, hangt het succes in veel andere zaken af van de kennis van wetgeving, beleidsregels en relevante rechtspraak.
De rol van de zienswijze en bezwaarprocedure
Bij een voornemen tot het opleggen van een bestuurlijke boete krijgt u altijd de kans om een zienswijze in te dienen. Dit is een belangrijke stap in het traject. Het is aan te raden om de zienswijze door of in samenspraak met een advocaat op te stellen, aangezien Airbnb-verhuurders vaak onbedoeld informatie verstrekken die later tegen hen gebruikt kan worden.
Als de gemeente naar aanleiding van de zienswijze niet afziet van het opleggen van de boete, volgt het boetebesluit. Een bezwaarschrift richt u tot hetzelfde bestuursorgaan. Hoewel dit door andere ambtenaren wordt behandeld, is de kans op herroeping van de boete klein. Desondanks is het indienen van een bezwaarschrift noodzakelijk.
Beroepsprocedures en toetsing door de rechter
Indien een bezwaarschrift niet leidt tot herroeping van de boete, resteert een beroepsprocedure bij de bestuursrechter. Het voordeel hiervan is dat de rechter het boetebesluit in zijn geheel toetst.
Meldplicht en voorwaarden voor vakantieverhuur
Sinds 1 januari 2018 geldt in Amsterdam een meldplicht voor iedereen die een woning gebruikt voor vakantieverhuur aan toeristen. Dit is bedoeld om de door de gemeente ingestelde limiet van 60 overnachtingen per jaar te handhaven. Door te voldoen aan de meldplicht, gaat u akkoord met voorwaarden zoals een limiet van 4 personen, toestemming van de VvE, een brandveilige woning en de plicht tot het betalen van toeristenbelasting en inkomstenbelasting.
Niet-naleving van deze voorwaarden kan leiden tot een boete van € 20.500,-. U kunt ook een boete krijgen voor het niet maken van melding bij de gemeente, eveneens € 20.500,-. Het is dus niet mogelijk om een boete te ontwijken door geen melding te doen.
Relevante rechtspraak en jurisprudentie
De rechtspraak biedt diverse inzichten in de handhaving van regels rondom vakantieverhuur. Een belangrijk arrest van de Raad van State van 2 september 2020 oordeelde dat zowel de eigenaar als de huurder die de woning onderverhuurde via Airbnb een bestuurlijke boete van € 20.500,00 kon worden opgelegd.
Zaak van de hoofdhuurder en eigenaar
In een specifieke zaak in Amsterdam werd een woning door de eigenaar verhuurd aan een hoofdhuurder. Toezichthouders troffen twee toeristen aan die verklaarden de slaapkamer via Airbnb te huren. Ook werd vastgesteld dat de hoofdhuurder de woning niet als hoofdverblijf had, wat bleek uit het feit dat hij zowel de slaapkamer als de woonkamer adverteerde.
Het college legde de hoofdhuurder een boete op van € 20.500,00 wegens onttrekking van de woning aan de woonruimtevoorraad zonder vergunning. De eigenaar kreeg eveneens een boete van € 20.500,00 omdat hij onvoldoende had gecontroleerd of de hoofdhuurder de woning conform de wet gebruikte.
De rechtbank matigde de boete voor de eigenaar tot € 5.125,00. De Raad van State oordeelde echter dat de rechtbank ten onrechte had aangenomen dat de eigenaar zijn onderzoeksplicht had voldaan. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State oordeelde in hoger beroep dat het rapport van bevindingen van de toezichthouders voldoende bewijskracht had. De bewijskracht van het rapport van de toezichthouders bleef in stand, en het hoger beroep van de hoofdhuurder werd ongegrond verklaard. Het hoger beroep van het college tegen de matiging van de boete voor de eigenaar slaagde, waardoor beide partijen de volledige boete van € 20.500,00 moesten betalen.
Nieuwe inzichten uit jurisprudentie
Uitspraken zoals die van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op 2 september 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:2096 en ECLI:NL:RVS:2020:2097) bevestigen de zorgplicht van verhuurders. Zij moeten actief onderzoek doen naar de wijze van bewoning door huurders, met respect voor de rechten en privacy van de huurder.
Andere uitspraken, zoals die van de Rechtbank Amsterdam van 13 januari 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:103) en de Raad van State van 2 december 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:2850), benadrukken het belang van een gedifferentieerd boeteregime. In het geval van een overtreding van het aantal toegestane personen bij vakantieverhuur in Amsterdam, oordeelde de Afdeling dat de Huisvestingsverordening Amsterdam op dit punt onvoldoende gedifferentieerd was en daarom onverbindend was. De boete werd in dat geval aanzienlijk gematigd.
De jurisprudentie laat zien dat gemeenten bij handhavend optreden zorgvuldig te werk moeten gaan. De bewijslast van de gemeente kan hoger komen te liggen, zeker als zij zich te snel baseert op verklaringen van derden zonder eigen grondig onderzoek. Desondanks blijft de Huisvestingswet van kracht, met het doel de schaarse woningvoorraad te beschermen.
Belang van juridisch advies
Het navigeren door de complexe regelgeving rondom vakantieverhuur en bestuurlijke boetes is uitdagend. Het is daarom ten zeerste aan te raden om bij een voornemen tot boete of bij twijfel over de naleving van de regels, tijdig juridisch advies in te winnen bij een specialist op het gebied van bestuursrecht en vastgoedrecht.
tags: #jurisprudentie #bestuurlijke #boete #airbnb